3.1.2 Vorläufiges Wohnungseigentum
Nach der früheren Rechtslage wurde die Vorratsteilung durch den Alleineigentümer von der Rechtsprechung abgelehnt (wobl 1996, 79 = NZ 1995, 303 Nr 340 – 5 Ob 64/95). Der Gesetzgeber entschloss sich jetzt unter wesentlichen Einschränkungen aus Gründen des Konsumentenschutzes in einem eigenen zehnten Abschnitt des WEG 2002, die Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer zuzulassen. So kann nach § 45 Abs 1 WEG 2002 der Alleineigentümer einer Liegenschaft vorläufiges Wohnungseigentum auf Grundlage einer schriftlichen – beglaubigten – Errichtungserklärung (Wohnungseigentumsstatut) begründen. Das Wohnungseigentumsstatut tritt an die Stelle des Wohnungseigentumsvertrages. Für das Wohnungseigentumsstatut stellt § 45 Abs 2 WEG 2002 strengere Inhaltsvoraussetzungen als für den Wohnungseigentumsvertrag auf, sind doch sogar die Nutzflächen der wohnungseigentumstauglichen Objekte, nicht nur die Nutzwerte in das Statut aufzunehmen. Die Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum ist auch nur zulässig, wenn sie sich auf alle Wohnungen und alle sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten der Liegenschaft sowie auf all jene Abstellplätze für Kraftfahrzeuge bezieht, die nach der Widmung des Alleineigentümers als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind. Das vorläufige Wohnungseigentum wird durch Einverleibung in das Grundbuch begründet, dabei ist in der Aufschrift des Gutsbestandsblattes die Bezeichnung „vorläufiges Wohnungseigentum“ einzutragen. Im Eigentumsblatt selbst wird nach Meinung der Grundbuchsrechtspfleger das Wohnungseigentum bereits endgültig eingetragen, nur die Aufschrift soll auf die Vorläufigkeit des Wohnungseigentums hinweisen. Sobald eine andere Person als der Alleineigentümer Miteigentum an der Liegenschaft erwirbt, geht das vorläufige Wohnungseigentum unbeschadet der Unwirksamkeit von Festlegungen gemäß § 49 (zu diesen sogleich) in das endgültige Wohnungseigentum über. Jeder Wohnungseigentümer kann die entsprechende Berichtigung des Grundbuchstandes beantragen. Nach Meinung der Grundbuchsrechtspfleger ist in diesem Fall nur mehr die Aufschrift zu ändern. Zahlreiche Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz 2002 sind beim vorläufigen Wohnungseigentum nicht anwendbar, so die Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis (§ 4), die Regeln über die Eigentümerpartnerschaft, die Eigentümergemeinschaft, den Verwalter, das Vorzugspfandrecht, die Verwaltung der Liegenschaft, die Ausschließung von Wohnungseigentümern und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren mit Ausnahme der Regelungen über die Nutzwertfestsetzung. Über die Dauer des vorläufigen Wohnungseigentums hinausreichende Festlegungen des Alleineigentümers der Liegenschaft über nachstehende Angelegenheiten sind unwirksam, dies insbesondere mit der Rechtsfolge, dass Miteigentümer und spätere Wohnungseigentümer daran nicht gebunden sind:
