1 Wesen des Baurechts
Obwohl das Baurecht so wie die Möglichkeit, ein Superädifikat zu errichten, der rechtlichen Verselbständigung von Bauwerken dient, ist der vom BauRG primär geregelte Gegenstand nicht das Bauwerk, sondern das an einer fremden Liegenschaft bestehende Recht. Das BauRG definiert das (zivilrechtliche) Baurecht als dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, an einem fremden Grundstück auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben, wobei sich das Baurecht auch auf Teile des Grundstückes erstrecken kann, die für das Bauwerk nicht selbst erforderlich, aber für dessen Benützung vorteilhaft sind. Das Baurecht ist ein dingliches Recht sui generis. Das wesentliche Kriterium in der Abgrenzung zu den Dienstbarkeiten, die ja auch als Grundnutzungsverhältnis zur Errichtung eines rechtlich selbstständigen Bauwerkes dienen können, liegt darin, dass das Entstehen und der Bestand des sonderrechtsfähigen Bauwerkes von der Existenz des Grundnutzungsverhältnisses (Baurecht) abhängt. Beim Baurecht verliert das Baurechtsbauwerk nämlich mit Erlöschen des Baurechtes eo ipso seine Sonderrechtsfähigkeit und fällt von selbst an den Liegenschaftseigentümer. Die Beschränkung des Baurechtes auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, ist unzulässig. Sehr wohl aber können rechtlich von anderen Bauwerken unabhängige Gebäude von der Ausübung des Baurechtes ausgenommen werden. Das setzt eine vertikale Teilung voraus; nach OGH SZ 58/89 ist für die Selbstständigkeit eines Gebäudes die Verkehrsauffassung ausschlaggebend. Jedenfalls abzulehnen ist das so genannte Nachbarbaurecht, also die grenzüberschreitende Verbauung aufgrund der Einräumung eines selbstständigen Baurechtes an jeder der beiden Liegenschaften, selbst bei Eigentümeridentität. Als dingliches Recht unterliegt das Baurecht den Grundsätzen für Rechtsänderungen an verbücherten Liegenschaften, als Berechtigter kommt nur eine physische oder juristische Person in Betracht. Die Beschränkung des Bestellerkreises wurde 1990 aufgehoben (vgl Sonderheft NZ 1989, 281 ff, Hofmeister FS Baltl, 289 ff, Hofmeister ÖGZ 1990, 8 ff, Graff, ecolex 1990, 275, Hofmeister ecolex 1990, 536). Entsprechend dem Verbot des Eigentümerbaurechtes in Österreich, dürfen im Bestellungszeitpunkt Bauberechtigter und Grundeigentümer nicht ident sein (Kletecka in Kletecka/Rechberger/Zitta, Bauten auf fremden Grund², Rz 33). Zulässig ist die Begründung eines Baurechtes zugunsten eines von mehreren Miteigentümern einer Liegenschaft (5 Ob 145/95 = SZ 68/139). Allerdings schließt der OGH aus, dass der Alleineigentümer des Grundstückes auch nur anteilig Bauberechtigter wird (5 Ob 145/95 = ecolex 1996, 525); dass nachträglich ein Eigentümerbaurecht entstehen könne, ändere an dieser Beurteilung des OGH ebenso wenig wie praktische Interessen. Die Begründung eines Unterbaurechts ist in Österreich gesetzlich nicht vorgesehen (5 Ob 204/05v). An ideellen Anteilen oder realen Teilen einer Liegenschaft kann kein Baurecht bestellt werden. Soll das Baurecht nur an einem Teil der Liegenschaft begründet werden, müssen diese Teile abgeschrieben werden. Die Ausübung des Baurechtes kann drittwirksam auf Teile der Liegenschaft beschränkt werden, wenn eine Ersichtlichmachung iSd § 12 Abs 2 GBG erfolgt. An einer Liegenschaft können nicht mehrere Baurechte bestehen.
