2.6.1 Vertretungsbefugnis
Wenn eine Partei die Urkunde nicht im eigenen Namen unterfertigt hat, ist auch die Vorlage der Vollmacht in grundbuchsfähiger Form erforderlich, da sie eine Eintragungsgrundlage bildet. Die Vollmacht ist entweder als öffentliche oder beglaubigt unterfertigte Privaturkunde beizuschließen. Soferne die Vollmacht keine Spezialvollmacht ist, die auf das bestimmte Geschäft lautet, darf sie nicht früher als drei Jahre vor dem Ansuchen um Einverleibung ausgestellt sein. Bei einem Kaufvertrag ist daher erforderlich, dass in der Spezialvollmacht wenigstens Personalien des Käufers, das Kaufobjekt und der Kaufpreis angeführt sind. Eine Gattungsvollmacht iSd § 1008 ABGB erfüllt die Voraussetzungen des § 31 Abs 6 GBG nicht. Wird einem Vertragserrichter die Vollmacht erteilt, Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrags für beide Vertragsteile zu beschließen, zu fertigen sowie Aufsandungserklärungen abzugeben und zu fertigen, soweit dies zur grundbücherlichen Durchführung des vorliegenden Vertrages erforderlich ist, beinhaltet diese Vollmacht jedoch nicht auch die Befugnis zur Abänderung des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises, zur Änderung des Kaufgegenstands oder der entsprechenden Anteile der Liegenschaft (OGH 17.1.2019, 5 Ob 231/18h). Besteht in diesem Zusammenhang Zweifel über den Umfang der Vollmacht, kann diese Frage keinesfalls im Grundbuchsverfahren abschließend geklärt werden (vgl RIS-Justiz RS0060604 [T23]; RS0060573). Werden Vertragserrichter von beiden Vertragsparteien bevollmächtigt, Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrags für beide Vertragsteile zu beschließen, zu fertigen sowie Aufsandungserklärungen abzugeben und zu fertigen, soweit dies zur grundbücherlichen Durchführung des vorliegenden Vertrags erforderlich ist, kann diese Vertragsgestaltung berechtigte Zweifel an der Vertretungsmacht des Vertragserrichters begründen, wenn durch Veränderung des Kaufpreises, Änderung des Kaufgegenstands oder des Kaufpreises Benachteiligungen von nur einer Partei erfolgen und somit eine unzulässige Doppelvertretung vorliegt (RIS-Justiz RS0060604 [T11]). Das Grundbuchsgericht darf in einem solchen Fall eine Bewilligung der Eintragungen nur dann vornehmen, wenn eine dem Machtgeber belastende Eintragung aufgrund eines urkundlichen Nachweises seiner Zustimmung beantragt wird (RIS-Justiz RS0060604 [T4]).
