1.61 Mietoption und laesio enormis: Vergleichszeitpunkt bei Optionsausübung; kein Wegfall der Geschäftsgrundlage
Im Anwendungsbereich des MRG ist der gemeine Wert der Gegenleistung der marktübliche bzw angemessene Hauptmietzins (§ 16 Abs 1 MRG); bei einer Option auf Rohdachbodenflächen ist daher der für einen Rohdachboden erzielbare Mietzins maßgeblich, nicht der Mietzins eines ausgebauten Dachgeschoßes. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage (clausula rebus sic stantibus; § 901 ABGB) liegt bei zwischenzeitlichen Mietzinssteigerungen und vorhersehbaren wohnrechtlichen Änderungen nicht vor; Wertsteigerungen im Immobilienbereich sind typischerweise vorhersehbar und vom Vermieter zu tragen. Ein schlüssiger Verzicht des Mieters auf ein unbefristet eingeräumtes Optionsrecht kann aus bloßem Zeitablauf oder vereinzelten Untätigkeiten nicht abgeleitet werden; es bedarf eindeutiger, jeden Zweifel ausschließender Verzichtsindizien. Enthält die Optionsvereinbarung keine Regelung zur nur teilweisen Inanspruchnahme der Option, ist eine ergänzende Vertragsauslegung nach § 914 ABGB zulässig. Redliche Parteien hätten die teilweise Ausübung bejaht, weil sie dem Interesse des Mieters an bedarfsgerechter Erweiterung und dem Interesse des Vermieters an der weiteren Verfügung über verbleibende Flächen entspricht; notwendige Anpassungen (zB separater Zugang) sind mitzudenken.
