12.4.7 OGH 27.02.2012, 2 Ob 215/10x
Erhaltung/Instandhaltung: Angefochtene Klausel – Klausel 27
„Das Mietobjekt ist bei Beendigung ordnungsgemäß in weißer Farbe ausgemalt sowie unter Herstellung des Zustandes der Oberflächenbeläge (zB Fliesen, Bodenbeläge) wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnutzung zurückzustellen. Bei nicht ordnungsgemäßer Erfüllung dieser Vertragspflicht ist der Vermieter berechtigt, eine Fachfirma mit den Ausmalungs- und Reinigungsarbeiten sowie Bodenbelagsarbeiten zu betrauen, wobei der Mieter verpflichtet ist, die dabei aufgelaufenen Kosten binnen 14 Tagen nach Übermittlung der von der Fachfirma ausgestellten Rechnungen zu ersetzen. Der Anspruch des Vermieters ist auf die notwendigen Kosten beschränkt. Der Vermieter hat die Kosten zu tragen, wenn ihn die entsprechende Instandhaltungspflicht trifft.“
Das Erstgericht schloss sich den Argumenten der klagenden Partei an.
Das Berufungsgericht folgerte aus der Entscheidung 6 Ob 104/09a für den Vollanwendungsbereich des MRG die Unzulässigkeit der den Mieter zum Ausmalen in weißer Farbe anhaltenden Klausel. Für den Teilanwendungsbereich lasse sich bei kundenfeindlichster Auslegung aus ähnlichen Erwägungen, wie sie in der genannten Entscheidung dargelegt worden seien, keine sachliche Rechtfertigung herleiten. Fallkonstellationen, in denen der Mieter eine bei der seinerzeitigen Anmietung nicht unmittelbar zuvor neu ausgemalte (weil etwa lange leer gestandene) Wohnung bei Beendigung dennoch auszumalen habe, seien nicht ausgeschlossen. Dadurch werde der Vermieter bevorzugt. Auch die formularmäßige Auferlegung der Verpflichtung des Mieters zur Herstellung des Zustands der Oberflächenbeläge wie im Anmietungszeitpunkt, wenngleich unter Berücksichtigung der aus dem schonenden vertragskonformen Gebrauch resultierenden Abnützung, entbehre sowohl im Voll-, als auch im Teilanwendungsbereich des MRG einer sachlichen Rechtfertigung, zumal die Klausel den Mieter auch zur Beseitigung zufälliger Schäden verpflichte, zu deren Ersatz er nach § 1111 ABGB nicht verpflichtet sei. Ebenso verhalte die Klausel bei kundenfeindlichster Auslegung ohne sachliche Rechtfertigung den Mieter zur Herstellung eines gleichen und nicht bloß gleichwertigen Bodenbelags wie bei Anmietung. Im Extremfall werde ein Mieter daher zur Zerstörung eines von ihm verlegten hochwertigen Parkettbodens verpflichtet. Die Klausel sei in ihrer Gesamtheit unzulässig.
