E 5 Besteht ein Aufwandersatzanspruch des Mieters für Investitionen, durch die weitere Baumaßnahmen erforderlich wurden?
OGH: Gem § 914 ABGB ist für die Auslegung eines Vertrages grundsätzlich dessen Wortlaut maßgeblich. Ist keine über den Wortsinn hinausgehende Parteienabsicht feststellbar, ist für den Inhalt der Vereinbarung der objektive Erklärungswert unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles ausschlaggebend. Im konkreten Fall lag ein vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommenes Bestandverhältnis vor (§ 1 Abs 2 Z 5 MRG), der Mietvertag enthielt jedoch folgende Klausel: „Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegenstand zu gebrauchen und zu benutzen sowie Änderungen vorzunehmen. Von diesen hat er jedoch den Vermieter zu informieren, wobei es keiner schriftlichen Form bedarf. Den Vermietern ist bekannt, dass der Mieter das Objekt renovieren und bewohnbar machen und den Dachboden über dem Mietobjekt ausbauen wird. Die Kosten gehen zu Lasten des Mieters, die jedoch, sollte der Vertrag gekündigt werden, von den Vermietern lt Mietgesetz ausgelöst werden müssen. Dies gilt auch für Eigenleistungen, die an dem Mietobjekt vorgenommen werden.“ Bei dieser Vereinbarung handelt es sich um eine entgeltliche Ausbauoption, wobei über Art und Höhe der etwaigen Ablöse von Eigenleistungen nicht gesprochen wurde, ebenso wenig über Bedeutung und Folgen der von Mieterseite inkludierten Formulierung „lt. Mietgesetz“. Nach Vorstellung beider Parteien sollte jedenfalls eine Abschreibung der Leistungen nach der Nutzungsdauer stattfinden.
Damit besteht nach dem Vertrag grundsätzlich eine Ersatzpflicht der Vermieter für jene Kosten, die dem Bestandnehmer in Ausübung der Option entstanden. Etwaige Aufwendungen für substanzschädigende, fehlgeschlagene, objektiv völlig nutzlose oder konsenswidrige Maßnahmen sind im Sinne redlicher und vernünftiger Vertragsparteien allerdings nicht zu ersetzen. Obwohl – wie sich im Nachhinein herausstellte – die Tragfähigkeit der Gebäudedecke nunmehr wegen des erfolgten Ausbaus einer Verstärkung bedarf, ohne die das Objekt nicht vermietbar ist, liegt ein solcher (nicht ersatzfähiger) Aufwand nicht vor. Bei der erforderlichen Verstärkung handelt es sich um eine noch fehlende, innerhalb von ein bis zwei Monaten vornehmbare zusätzliche Maßnahme, deren Kosten im Verhältnis zum Wert der Investitionen des Mieters nicht wesentlich sind.
